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INVESTIR EM IMÓVEIS LUCRATIVOS, o que você precisa saber ? Parte 2

Se você já esteve interessado em virar uma casa ou mesmo apenas renovar sua própria casa, você deve ter ouvido falar de ARV.


O ARV é uma medida usada por investidores imobiliários e revendedores para estimar o valor futuro de uma propriedade após as reformas.


Pessoas experientes podem calcular o ARV para prever o valor futuro de uma casa e garantir o financiamento para reparos. Este método de avaliação de valor pode ser muito valioso para proprietários regulares, também, se eles estiverem procurando fazer mudanças em sua casa que irão aumentar seu valor.


Então, o que exatamente é o ARV? Se você estiver interessado em aprender mais sobre o ARV e como usá-lo, leia nosso guia sobre o valor pós-reparo.





Valor pós-reparo (ARV), definido:


ARV, ou valor após o reparo, é o valor estimado de uma casa após futuras renovações. O ARV é mais comumente usado por investidores como uma forma de avaliar o valor de uma propriedade de fixador superior, incluindo quanto pode ser comprado e revendido após os reparos. Os reparos ou renovações podem ser qualquer coisa, desde a instalação de novos eletrodomésticos na cozinha até a substituição do telhado.


Uma vez que as casas que estão sendo vendidas muitas vezes não estão nas melhores condições, os investidores e os investidores provavelmente não vão querer comprá-las pelo valor de mercado se quiserem ter lucro. Em vez disso, eles podem usar o ARV para comprar um imóvel a um preço com desconto, considerando o custo de reparos futuros.


O ARV também pode ser usado para garantir um empréstimo pelo custo de realmente 'virar' a casa. Alguns credores oferecem empréstimos especificamente para reformas de casas, com o valor máximo do empréstimo em torno de 65% do ARV.


Os que não usam a técnica de reformar e revender, também podem fazer uso de ARV. Se você está reformando sua casa, o cálculo do ARV pode lhe dar uma boa ideia de quanto valor as reformas agregarão à sua casa.






Como calcular ARV ???


A fórmula básica para calcular ARV é bastante simples:



ARV = valor atual da propriedade + valor das renovações


Com esta fórmula, você deve ser capaz de ter uma ideia de quanto uma casa pode valer após as reformas, assumindo que tudo corra de acordo com o planejado e que não ocorram problemas adicionais durante o processo de reforma. Se sua casa vale $ 150.000 e o valor estimado das reformas é $ 30.000, por exemplo, você teria um ARV de $ 180.000.


Existem algumas coisas que a fórmula básica não considera, no entanto, que são necessárias para fazer uma estimativa de ARV totalmente informada. Se você pretende usar o ARV para fazer uma oferta de uma propriedade ou para garantir financiamento para reparos, você também vai querer fazer o seguinte:


1. Avalie os comparáveis


Comparáveis, ou 'comps', são propriedades semelhantes àquela que você está reformando ou lançando e que foi vendida recentemente nas proximidades. Os comps podem ser encontrados mais facilmente em um MLS ou serviço de listagem múltipla. Se você não tem muita experiência em cálculo de ARV, pode entrar em contato com um corretor de imóveis para obter ajuda, uma vez que ele tem acesso a um MLS e conhecimento de comps em sua área.


Os comps devem ser:


  • No mesmo bairro da casa que você está reformando

  • Um tamanho e estilo de propriedade semelhantes

  • Uma idade semelhante de propriedade

  • Em condições semelhantes à sua propriedade (em termos de upgrades)

Ao observar os preços de venda de algumas propriedades comparáveis, você pode calcular o ARV com um pouco mais de precisão levando em consideração o que normalmente é pago pelas reformas que você planeja fazer na propriedade.


A maioria dos profissionais imobiliários procura cerca de 3 a 5 propriedades comparáveis ​​e calcula a média dos preços de venda para ter uma ideia de como deve ser o seu ARV. Se você encontrar quatro propriedades semelhantes e seus preços de venda em média em torno de US $ 170.000, essa seria uma boa estimativa para o valor futuro de sua própria propriedade, uma vez que ela tenha as mesmas atualizações.


2. Avalie a propriedade


Uma das coisas mais importantes que você pode fazer para calcular o ARV com mais precisão é ter sua propriedade avaliada. Saber o valor atual da sua casa ajuda a ter uma ideia melhor de quanto vale a sua propriedade antes de adicionar o valor das renovações.


Depois de contratar um avaliador para examinar sua propriedade, ele avaliará todas as partes da casa, incluindo, mas não se limitando a:


  • Condição geral

  • Tamanho da propriedade em pés quadrados

  • Número de comodidades, incluindo o número de quartos e banheiros

  • Aparência

  • Localização

Depois que o avaliador verificar todos os aspectos da casa, ele poderá fornecer uma estimativa do valor atual. Saber o valor atual da sua casa pode lhe dar um ponto de partida mais concreto ao calcular seu ARV, o que tornará o valor que você chegar mais preciso.


Você também vai querer que a propriedade seja avaliada depois de concluir as reformas. Sua casa pode ser avaliada por um valor maior ou menor do que o ARV foi estimado. Uma vez que o mercado imobiliário flutua e as coisas podem surgir durante as renovações, é importante fazer uma avaliação pós-renovação também para chegar a um preço de listagem preciso.



3. Avalie o valor dos reparos


Embora um avaliador esteja olhando principalmente para sua casa para determinar o valor de mercado, ele também pode apontar os reparos que precisam ser feitos e, potencialmente, até mesmo quanto custarão esses reparos. Encontrar qualquer coisa que possa precisar ser consertada, além dos reparos planejados, evitará que você encontre custos inesperados depois de calcular e usar o ARV.


É importante ser realista ao estimar o custo e o valor dos reparos. O cálculo do ARV pode ser difícil, pois muitos fatores influenciam, mas se você trabalhar com o valor estimado de sua casa e contabilizar todos os reparos, bem como propriedades comparáveis, deverá ser capaz de estabelecer uma estimativa de ARV razoavelmente precisa.


Limitações do ARV

Estimar o ARV pode ser útil para investidores que procuram determinar um preço de oferta ou decidir se vale a pena renovar uma propriedade ou não. Por ser uma estimativa, no entanto, o ARV tem algumas limitações, para não mencionar os riscos.


ARV mostra apenas um instantâneo no tempo:


O ARV contabiliza apenas o valor e o valor potencial de uma propriedade durante a janela de tempo em que é estimado. Mesmo depois de examinar propriedades comparáveis ​​e verificar se há reparos que precisem ser feitos, as coisas podem surgir e mudar.


Os custos de reforma podem acabar sendo maiores do que o inicialmente planejado se forem descobertos danos adicionais à casa.


O valor flutua com o mercado imobiliário:


Lembre-se de que, além dos custos inesperados, o mercado imobiliário também pode flutuar. O valor de propriedades comparáveis ​​que você pode ter usado para determinar o ARV de sua casa pode cair, desvalorizando suas próprias reformas. Além disso, se as composições que você olhou não fossem totalmente precisas ou comparáveis ​​à casa que você renovou, você poderia acabar com um preço de venda muito mais baixo do que o esperado. Nesse caso, você pode acabar pagando muito mais por um imóvel do que ele acabou valendo a pena.


Possíveis mudanças no valor devido à flutuação do mercado imobiliário são especialmente importantes para se ter em mente durante o impacto contínuo do COVID-19.


Resultados com base na opinião do avaliador:


Os avaliadores podem avaliar certos aspectos de uma propriedade de forma diferente do que um flipper ou investidor faria, o que poderia fazer com que o valor da sua casa fosse menor do que o esperado. Há sempre o risco de que a propriedade valha consideravelmente menos do que o ARV estimado quando for avaliada após a reforma.


O ARV sendo uma estimativa, independentemente de quão bem pesquisada a estimativa seja, significa que há sempre uma chance de você colocar mais dinheiro em uma casa do que ela vale.





Como o ARV é usado no mercado doméstico?

Com as limitações e desvantagens dos ARV em mente, pode parecer arriscado estimar o valor. No negócio de reviravoltas, entretanto, o ARV ainda é uma ferramenta muito útil, apesar do potencial de perda que vem com ele.


Conforme mencionado anteriormente, o ARV é freqüentemente usado por pessoas que nadam não apenas para adivinhar o preço de venda futuro de uma casa - mas também para comprar essa casa com um desconto inicial e garantir os fundos para reparos. Conseguir a propriedade por um preço mais baixo pode ajudar a aliviar parte do risco de perda, portanto, se houver custos extras durante a reforma, não haverá diferença entre ter lucro e perder dinheiro com o investimento.


Como os investidores da casa sabem o quão baixo eles podem ir em sua oferta? Muitos usam uma fórmula chamada 'regra dos 70%', que usa ARV e o custo dos reparos planejados para chegar ao preço ideal que um investidor deve pagar por uma propriedade se quiser ter lucro.


Qual é a regra dos 70%?

A fórmula para a regra de 70% é:


(ARV x 70%) - custo de reparo estimado = meta de compra máxima


A fórmula visa ajudar os investidores a chegar a um preço de oferta para uma casa que seja inferior ao valor de mercado, a fim de ajudar o flipper a ter lucro, mas alto o suficiente para ser competitivo e aceito pelo vendedor.


A regra dos 70% não é uma fórmula única para todos, portanto, pode ser necessário adaptá-la para mercados de alto ou baixo nível em todo o país. Além disso, uma vez que é calculado usando um valor estimado de ARV, a regra de 70% não deve necessariamente decidir qual será sua oferta final - recomenda-se pesquisa adicional e ajuda de um profissional do setor imobiliário, especialmente se você for novato em vender casas.


Como um exemplo da regra de 70%, se o valor pós-reparo for $ 260.000 e o custo dos reparos for $ 30.000, a fórmula seria semelhante a esta:



($ 260.000 x 70%) - $ 30.000 = $ 152.000


Neste exemplo, o máximo que você gostaria de pagar pela casa para ainda ter lucro após as reformas seria $ 152.000.


É importante observar que, ao usar a regra dos 70%, os 30% "restantes" na equação não serão todos lucros para o investidor. Grande parte desses 30% irá para custos adicionais de renovação e taxas associadas à compra e venda da propriedade.


The Bottom Line


O ARV pode ser uma ferramenta útil para abrigar investidores e proprietários que buscam aumentar o valor de suas propriedades antes de vendê-las. Uma vez que é um valor estimado, ele carrega riscos - mas pode ser útil da mesma forma se você estiver procurando obter o máximo retorno do seu investimento em uma correção e flip.



 

🌎 𝗧𝗵𝘂𝗮𝗻𝘆 𝗟𝗮𝘂𝗿𝗶𝗮 > CORRETORA DA AMÉRICA


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