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MELHOR MÉTODO PARA CONSTRUIR RIQUEZA NOS EUA !

O QUE É O MÉTODO BRRRR ??? Bem, essa é uma boa pergunta. Significa comprar, renovar, alugar, refinanciar e repetir. Embora possa parecer uma maneira fácil de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários, essa estratégia pode ser bastante arriscada se não for executada corretamente. Nesta postagem do blog, discutiremos sobre o que é o método BRRRR, bem como funciona e por que você deve considerar usá-lo em seu portfólio de investimentos para criar renda passiva.





O que é financiamento de BRRR e dicas em cada etapa:


Comprar

Esta é a primeira etapa do processo e onde você decide que tipo de imóvel comprar. Uma regra geral é que um investidor BRRR deseja propriedades imobiliárias com preços baixos, aluguéis altos e locatários de longo prazo para que possam ser lucrativos.


Renovar

Esta segunda etapa pode parecer que não vale a pena tanto trabalho, mas realmente compensa quando realizada corretamente. O objetivo aqui é que os investidores aumentem seu valor de aluguel por meio da reforma de propriedades imobiliárias, o que eliminará as vagas e, ao mesmo tempo, aumentará o valor do aluguel mensal dos ocupantes.


Renda

Estas são duas palavras que todos já deveriam saber! Nesta terceira etapa, um investidor precisa descobrir quantas unidades ele possui e, em seguida, descobrir uma maneira de comercializá-las online por meio de sites como o Airbnb.


Refinanciar

Na última etapa, o investidor precisará definir uma estratégia de como obter financiamento para seus investimentos imobiliários para transformá-los em máquinas geradoras de caixa! No processo de refinanciamento, há muitas coisas que podem ser feitas, como refinanciamento, short sale e remodelar e revender, o que pode ajudar os investidores de BRRR a ganhar dinheiro com seus investimentos.


Repetir (ou renovar)

O quarto R de BRRR é geralmente contabilizado quando é hora de investir um pouco mais, mas às vezes é ignorado, então você verá que as pessoas "compram" - comprar propriedades significa fazer reformas e alugar as que já possuem OU "renovar" - renovar propriedades imobiliárias existentes sem comprar novas.


O método BRRR é legítimo?

É importante saber que o método BRRRR pode não ser para todos. Pode ser confuso e difícil, mas também apresenta muitas vantagens, as quais estão listadas abaixo.


Prós do Método BRRR:

BRRR é uma ótima maneira de construir uma renda passiva e ganhar dinheiro enquanto você dorme, porque é como ser um investidor em ações, títulos ou fundos mútuos! Os retornos são compostos com cada investimento, uma vez que os imóveis continuam a crescer devido às renovações e aumentos de aluguel, para que haja mais oportunidades de lucro.


  • Nenhuma verificação de crédito necessária

  • Custo de transação reduzido

  • Diversidade de investimentos de capital e os mutuários (pessoa que recebe empréstimo) experimentam uma receita menos volátil

  • Posição de negociação de oferta aprimorada

  • Os pagamentos mensais são mais baixos

  • Eles podem contar com despesas fixas como aluguel ou hipoteca em seu orçamento

  • Pode aproveitar o lucro de um imóvel A para comprar outro novo imóvel B sem vender nenhum deles, mas a uma taxa de juros mais baixa do que você teria recebido se estivesse usando um financiamento regular em ambos os imóveis, como uma hipoteca ou um empréstimo parcelado . Dessa forma, seus valores de entrada serão menores porque não há necessidade de duas hipotecas separadas. Você não deverá nenhum pagamento mensal até depois da venda, quando todos os fundos devidos foram pagos integralmente!

  • Os investidores podem sair do negócio sempre que quiserem, sem quaisquer consequências (exceto no refinanciamento)



Quanto dinheiro eu preciso para iniciar o método BRRRR?


A quantia necessária varia, mas geralmente é cerca de $ 50- $ 150K no mínimo, porque esses números refletem o que seria necessário se comprar outro imóvel usando o investimento BRRRR. Se alguém tiver menos fundos disponíveis, pode considerar outras opções, como um empréstimo ou hipoteca. Você também pode optar por não usar nenhum patrimônio de sua casa atual para poder comprar o novo imóvel sem ter dinheiro suficiente em mãos, o que poderia levar a uma taxa de hipoteca mais alta.


Propriedades (ou propriedades de aluguel) que funcionam para o método BRRRR


É aqui que a estratégia de BRRR se torna útil, porque vender casas pode ser uma ótima maneira de ganhar dinheiro com menos dinheiro investido. Com isso dito, eles também devem ter algum potencial de fluxo de caixa com aluguel ou ser capazes de fornecer a você capital para outra propriedade de investimento imobiliário no futuro.


Algumas propriedades imobiliárias são mais adequadas do que outras e este artigo o ajudará a ter uma ideia do que pode funcionar melhor para sua situação específica.


  1. Casas: Isso pode precisar apenas de nova pintura e piso no interior, mas ainda tem espaço para crescer na medida em que o valor vai para fora, uma vez que não há nada ao redor competindo com ela pela atenção dos compradores (na maioria dos casos)


2. Apartamentos: muitos desses prédios não exigem muito trabalho para ficarem em boa forma novamente e são tipicamente edifícios com várias unidades, então há mais potencial para uma renda mais alta.


3. Um duplex: pode haver muitas oportunidades aqui porque os custos para renovar uma unidade muitas vezes irão para os dois imóveis, tornando ainda mais barato do que fazer apenas uma de cada vez, já que você tem duas unidades.


4. Um prédio de escritórios com espaço de varejo: isso pode significar a demolição de um prédio de tijolos antigo e nada atraente que está vazio ou inabitável há anos e sua conversão em algo novo e fresco, como apartamentos residenciais em cima de espaços comerciais abaixo, como restaurantes, lojas de conveniência etc.




Opções de financiamento do método BRRR:


Empréstimos bancários:

Os empréstimos bancários são o financiador mais comum das transações de BRRR, e é aqui que você tradicionalmente vai quando deseja comprar um imóvel com uma hipoteca existente.


Credores de dinheiro duro:

Um emprestador de dinheiro duro é uma instituição de crédito privada que concede empréstimos imobiliários com certos termos e condições, que podem incluir exigir que o mutuário forneça garantias para proteger seu investimento. O termo “difícil” vem desses credores que cobram taxas de juros mais altas porque são mais arriscados do que outros tipos de financiamento, como hipotecas de bancos tradicionais ou empréstimos para construção. Muitas vezes, um empréstimo de dinheiro duro pode ser obtido rapidamente, mas normalmente terá uma alta taxa de juros porque o processo não envolve verificações de crédito como as formas mais tradicionais de financiamento.


Empréstimo de aluguel:

Um empréstimo de aluguel é uma hipoteca ou linha de crédito de hipoteca que foi emitida para ajudar a financiar a compra, reforma e aluguel do imóvel. Ele difere do empréstimo tradicional porque não exige nenhum pagamento em nome do mutuário.


Empréstimo de fechamento único:

Um único empréstimo fechado é um tipo de emprestador de dinheiro duro que fornece ao mutuário todos os fundos necessários para compra, reforma e aluguel em uma única quantia. Esses empréstimos são mais caros do que os financiamentos tradicionais porque não têm nenhum sinal vinculado a eles. Alguns prós é que ele permite que você compre mais propriedades a taxas reduzidas, desde que tenha uma renda potencial de aluguel; Os termos de reembolso podem ser negociados com base nas suas necessidades, tais como - “Só preciso deste empréstimo por 18 meses” ou “posso pagar em 26 anos?”. Uma das desvantagens é que os empréstimos acarretam altas taxas de juros, o que pode levar a pagamentos mensais mais elevados ao longo do tempo, se o prazo de reembolso for muito curto.


Dinheiro privado:

O dinheiro privado é um tipo de financiamento proveniente de amigos, familiares e outros indivíduos. Essa opção geralmente requer menos trabalho por parte do mutuário quando se trata de papelada, porque eles estão pedindo dinheiro emprestado com conexões pessoais. A desvantagem é que essa forma de financiamento pode ser bastante cara devido, em grande parte, às taxas de juros mais altas; Além disso, os pagamentos mensais podem ser altos, pois pode não haver muito espaço para negociação - “Eu só preciso que você me empreste $ 500”.


Linha de capital próprio:

Uma linha de home equity permite que as pessoas com boa pontuação de crédito e ativos em suas casas usem sua propriedade existente como garantia para fundos necessários para fins de renovação ou aquisição. Os prós incluem taxas de juros mais baixas do que empréstimos de fechamento único, o que se traduz em reembolsos de longo prazo mais acessíveis; Pode haver um pagamento mensal mais baixo do que outros tipos de empréstimos.


A desvantagem é que existem algumas restrições ao uso de fundos, como não poder pagar outro tipo de empréstimo com ele, portanto, leia atentamente seu contrato antes de assinar na linha pontilhada.


Empréstimo de capital próprio:

Um empréstimo imobiliário permite que pessoas com boas pontuações de crédito e ativos em suas casas tenham acesso a financiamento de longo prazo para fins como comprar ou renovar uma propriedade sem qualquer garantia necessária; As taxas de juros podem ser mais altas do que as hipotecas de fechamento único, mas são menos caras ao longo do tempo porque os proprietários não precisam se preocupar com o refinanciamento novamente, uma vez que tenham pago quantias significativas em seu saldo hipotecário. Isso pode significar pagamentos mensais mais acessíveis e menos anos totais de pagamentos.



O que é o refinanciamento e como funciona?


O refinanciamento é o processo de obtenção de uma nova hipoteca usando o valor da casa atual para se qualificar para obter mais dinheiro. O benefício do refinanciamento, como outros tipos de hipotecas, é que eles permitem que os proprietários tenham acesso aos fundos sem ter que sacrificar qualquer garantia ou título; Os especuladores também podem usar essa estratégia, mas pode ser difícil devido ao recente aumento nas taxas de juros e reduções nos subsídios do governo na compra de casas


Prós:

  • Risco de hipoteca (curto prazo) desaparecido

  • Constrói riqueza real ao longo do tempo com economia mensal de custos mais baixos de PMI / MIP



Contras:


  • A flutuação da taxa de juros pode significar pagamentos mais altos no futuro

  • O pagamento aumenta se você não conseguir pagar seu empréstimo completamente antes do término do período de refinanciamento

  • O mutuário não pode mais diferir os impostos sobre a venda de uma casa no âmbito deste programa de empréstimo

  • Alguns problemas que podem surgir com o investimento BRRRR incluem custos de refinanciamento. Esse é um custo adicional a ser levado em consideração ao fazer empréstimos BRRR, pois pode ser mais caro do que outros tipos de hipotecas em termos de taxas de juros e taxas de fechamento. Também há implicações fiscais a serem consideradas porque qualquer lucro obtido com a venda de sua propriedade só se aplicará se você estiver usando dinheiro para o pagamento da entrada ou tirando uma segunda hipoteca da propriedade. Você deve ter pelo menos 20% de patrimônio líquido para fazer este tipo de empréstimo e geralmente há uma taxa mais alta aplicada também. É possível que alguém sem uma pontuação de crédito suficiente e que não consegue ser aprovado para o financiamento tradicional contrate uma linha de crédito de home equity.






Como um investidor imobiliário, por que você deve usar o método BRRRR?

A estratégia BRRR é uma opção de financiamento utilizada por muitos investidores imobiliários porque oferece mais benefícios fiscais. Também permite um maior fluxo de caixa quando o investidor compra, renova, aluga e refinancia tudo em um ano. O quarto R na sigla significa ‘repetir’, o que significa que você faz esse processo novamente até que eles não queiram mais investir ou vender sua propriedade. Esse tipo de investimento pode ser ótimo se você gosta de tomar decisões rápidas com pouco risco envolvido, mas existem alguns riscos associados a esse tipo de investimento, então sempre se eduque antes de fazer qualquer investimento como esse.



Alternativas ao Método BRRR

Comece com um empréstimo parcelado para comprar um fixador superior e depois BRRR a propriedade. Esta é uma alternativa para aqueles que têm menos de $ 150.000 disponíveis, pois podem fazer uma hipoteca somente com juros, ou usar esta opção se alguém não quiser colocar qualquer parte de seu próprio patrimônio em risco ao comprar outra casa.

Considere comprar uma casa para uma única família que não precise necessariamente de reformas, mas sim de algumas atualizações internas, como novas bancadas, pintura, piso etc. Você pode então planejar alugá-la e refinanciar depois de 12 meses, para não tenha o mesmo dinheiro vinculado à sua propriedade de investimento.


Outras opções incluem a compra de várias propriedades de fluxo de caixa de um investidor comercial e BRRRing essas, ou comprar um fixador superior com a intenção de alugá-lo.

Como o BRRRR Investing ajuda na sua independência financeira e adiciona receita de aluguel adicional às suas finanças pessoais


O método BRRRR ajuda você a ganhar independência financeira, criando um fluxo de renda de propriedades alugadas que geralmente são mais do que suficientes para cobrir os pagamentos de sua hipoteca.


Ele também fornece uma renda passiva adicional e dá a você a oportunidade de construir patrimônio mais rápido, porque com cada nova propriedade adquirida, ela terá um custo menor e, portanto, menos dinheiro para seu investimento inicial.


Desde que alguém se mantenha dentro de seu orçamento, ele nunca deve se preocupar em ter muito dinheiro amarrado em uma classe de ativos em particular. Por exemplo, se alguém tem $ 100K disponíveis agora, ele pode comprar uma propriedade de $ 150K com dinheiro e ter os outros $ 50K investidos em ações ou títulos.


Com o financiamento BRRRR, você pode usar essa mesma estratégia em aluguéis, comprando propriedades a valores mais baixos que ainda são lucrativos, enquanto investe seus fundos excedentes em títulos de alto risco para maiores retornos.


O principal benefício de usar essas estratégias não é apenas maximizar o potencial de lucro, mas também minimizar a exposição ao risco.




Quanto você precisa economizar para se aposentar com propriedades de aluguel


A quantidade de dinheiro que uma pessoa precisa para se aposentar depende realmente de sua situação financeira pessoal, estilo de vida desejado na aposentadoria, taxas de inflação durante a aposentadoria (ou seja, aumento do custo de vida), expectativa de vida de você e de seu cônjuge, tamanho da herança (se houver ), se haverá uma pensão patrocinada pela empresa ou uma contribuição de 401k (que pode representar até 75% ou mais da renda de uma pessoa hoje) e o salário final recebido no trabalho aos 65 anos.


Não há uma resposta única para essa pergunta, o que pode ser o motivo pelo qual pessoas diferentes têm expectativas diferentes em relação à idade que gostariam de trabalhar durante a aposentadoria.


Quem é adequado para o método BRRRR?

  • Qualquer pessoa que tenha um pecúlio ou dinheiro para o pagamento e não precise do fluxo de caixa de sua propriedade atual.

  • Tendo economizado muito dinheiro para pagar a entrada em novas casas e reformas.

  • Ser capaz de obter participação acionária em suas propriedades conforme necessário para futuros investimentos e empréstimos.

  • Ter uma boa pontuação de crédito ou a capacidade de obtê-la aproveitando qualquer oportunidade que surgir em seu caminho.


A estratégia BRRRR não é recomendada se:

  • Você planeja usar sua casa como garantia para outros investimentos que exigirão que você tenha acesso regular a fundos a qualquer momento durante a aposentadoria.

  • Você quer um investimento com baixo risco e alto retorno, não é isso! Este método pode ser de maior risco, mas oferece mais flexibilidade em termos de quando você pode vendê-lo (ou seja, refinanciar) para que isso possa compensar parte de quaisquer perdas potenciais, uma vez que se liquidaria todas as propriedades em vez de apenas uma propriedade, como a maioria das pessoas faz hoje, enquanto vai para a aposentadoria, vendendo apenas sua residência principal.



Recursos recomendados se você quiser aprender mais sobre o método BRRRR


  • “The Holy Trinity of Real Estate Investing: Buy, Hold & Ref-Finance” por Brandon Turner e Denis Shaver

  • “Como construir riqueza com uma estratégia de BRRRR em 90 dias ou menos” por Darren Roberts

  • “BRRRR Rental Property Investing for Cash Flow and Wealth - Um guia prático sobre como fazer certo e ganhar dinheiro fazendo isso!” por Matt J. Larson

  • “O que é financiamento BRRRR?” por Wealthy Docs



 

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